قانون الإيجارات في الشارقة يقوم حاليًا على القانون رقم (5) لسنة 2024 بشأن تأجير العقارات في إمارة الشارقة، مع لائحته التنفيذية الصادرة بقرار المجلس التنفيذي رقم (43) لسنة 2024. وقد حل القانون الجديد محل القانون رقم (2) لسنة 2007، وأعاد تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في العقارات السكنية والتجارية والصناعية والمهنية، مع قواعد واضحة لتصديق العقد، والزيادة الإيجارية، والإخلاء، والصيانة، وإعادة التأجير، وإيداع بدل الإيجار، وإنهاء العلاقة الإيجارية.
هذه الصفحة مرجع تشريعي محلي. إذا كانت لديك قضية فعلية تتعلق بعدم السداد أو زيادة الإيجار أو الإخلاء أو الصيانة أو إنهاء العقد، فراجع محامي إيجارات في الشارقة. أما قضايا البيع والتطوير والملكية والتسجيل العقاري فتتناولها صفحة محامي عقارات في الشارقة.
النص الرسمي للقانون منشور في الجريدة الرسمية لحكومة الشارقة – القانون رقم 5 لسنة 2024، كما نُشرت اللائحة التنفيذية بقرار المجلس التنفيذي رقم 43 لسنة 2024.
ما نطاق قانون الإيجارات في الشارقة؟
تسري أحكام القانون على العقارات المؤجرة للأغراض السكنية أو التجارية أو الصناعية أو المهنية في الإمارة. وفي المقابل توجد استثناءات، منها الأراضي الزراعية، وبعض العقارات الممنوحة من الحكومة لأغراض سكنية ما لم تُملك، وبعض مساكن العاملين التي يوفرها رب العمل دون بدل، والعقارات التابعة للمنشآت الفندقية أو السياحية المؤجرة لنزلائها فقط، وبعض عقارات المناطق الحرة التي لديها لجان أو هيئات قضائية خاصة تختص بمنازعاتها الإيجارية.
ولهذا فإن الخطوة الأولى في أي ملف ليست سؤال: «من المخطئ؟»، بل: هل تخضع العين والعلاقة لهذا القانون أصلًا أم توجد منظومة خاصة؟
عقد الإيجار يجب أن يكون مكتوبًا أو إلكترونيًا
ينص القانون على إبرام عقد الإيجار كتابة أو إلكترونيًا وفق النماذج المعتمدة، وتحدد اللائحة البيانات الواجب تضمينها. ومن أهمها بيانات الأطراف وعناوينهم المختارة وأرقام الهوية والبريد الإلكتروني وأرقام الاتصال، ووصف العين المؤجرة وموقعها ومساحتها، والغرض من الإيجار، ومدة العقد، وقيمة بدل الإيجار وطريقة السداد.
هذه البيانات ليست شكلية؛ لأن العنوان والبريد ورقم الهاتف قد تستخدم في الإخطارات، كما أن الغرض من الإيجار يؤثر في بعض مدد الحماية والإخلاء.
تصديق عقد الإيجار خلال 15 يومًا
من أهم قواعد قانون 2024 أن المؤجر يلتزم بتصديق عقد الإيجار أو أي تجديد له ودفع الرسوم المستحقة لدى البلدية أو الجهات المفوضة خلال 15 يومًا من تاريخ تحرير العقد. وإذا امتنع المؤجر عن التصديق، يمكن للمستأجر أن يطلب من قاضي الأمور المستعجلة في مركز المنازعات الإيجارية إلزامه بذلك.
كما أن عدم التصديق يرتب غرامة إدارية، وتقرر اللائحة التنفيذية أن الغرامة تعادل ضعف قيمة رسم التصديق إضافة إلى رسم التصديق المستحق.
العقد المصدق يمكن أن يكون سندًا تنفيذيًا
أعطى القانون أهمية كبيرة للعقد المصدق، إذ اعتبر عقود الإيجار المصدقة سندات تنفيذية في نطاقات معينة، ومنها المطالبة بالإخلاء والتسليم بسبب عدم الوفاء بالأجرة بعد مراعاة المواعيد والإجراءات التي يحددها القانون. هذا يرفع قيمة التصديق من مجرد إجراء إداري إلى عنصر قد يؤثر مباشرة في سرعة التنفيذ واستراتيجية النزاع.
هل يمكن إثبات العلاقة إذا لم يوجد عقد مصدق؟
نعم. يجيز القانون لأي من طرفي العلاقة الإيجارية، عند عدم وجود عقد مصدق، رفع دعوى لدى المركز لإثبات العلاقة الإيجارية وما يترتب عليها باستخدام طرق الإثبات المقررة قانونًا. وبعد إثباتها، يُلزم المؤجر برسوم التصديق. لذلك عدم التصديق لا يعني بالضرورة أن العلاقة القانونية غير موجودة، لكنه قد يخلق نزاعًا إثباتيًا وإجرائيًا كان يمكن تجنبه.
التزامات المؤجر
يلتزم المؤجر بتسليم العين في حالة تصلح للانتفاع المقصود والمحافظة على إمكانية الانتفاع بها طوال مدة الإيجار وفق الاتفاق. كما تقع عليه الصيانة الضرورية ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك، ولا يجوز له إحداث تغييرات تمنع أو تقلل الانتفاع دون إذن كتابي من المستأجر.
ومن الالتزامات المهمة أيضًا عدم التعرض للمستأجر أو الضغط عليه للإخلاء أو حرمانه من الانتفاع الكامل، وعدم قطع أو فصل الخدمات بقصد الإخلاء أو الإزعاج. وعند انتهاء العلاقة، يلتزم برد الضمانات المالية ما لم توجد أضرار تبرر الاقتطاع منها ولا تدخل ضمن الاستهلاك العادي.
الصيانة الضرورية مقابل الصيانة الاعتيادية
عرّف القانون الصيانة الضرورية بأنها الإصلاحات اللازمة لاستيفاء المنفعة المقصودة أو لحفظ العين من الهلاك، وهي في الأصل على المؤجر ما لم يوجد اتفاق آخر. أما الصيانة الاعتيادية فهي إصلاحات يتطلبها الاستعمال العادي ويقضي العرف بالتزام المستأجر بها ما لم يتفق الطرفان خلاف ذلك.
في النزاع العملي، يجب توثيق العطل، تاريخ الإبلاغ، عروض الإصلاح والفواتير والصور. وإذا تقاعس المؤجر عن الصيانة الضرورية بعد إخطاره أو تعذر الاتصال به، يجيز القانون للمستأجر في حالات معينة اللجوء إلى قاضي الأمور المستعجلة، وقد يسمح له بإجراء الصيانة على نفقته مع المطالبة باقتطاع ما دفعه من الأجرة وفق الضوابط.
التزامات المستأجر
يلتزم المستأجر بسداد بدل الإيجار في المواعيد، واستعمال العين في الغرض المتفق عليه، وعدم إجراء تغييرات دون إذن كتابي والتراخيص اللازمة، والمحافظة على العين وإجراء الصيانة الاعتيادية في الحدود المقررة، وتمكين المؤجر من الصيانة الضرورية عند التزامه بها.
كما يتحمل المستأجر قيمة استهلاك الخدمات والأضرار التي يسببها والرسوم التي يلتزم بها قانونًا منذ استلام العين وحتى تسليمها، ما لم يوجد اتفاق صحيح ينظم جانبًا من هذه الالتزامات بصورة مختلفة.
التنازل عن عقد الإيجار وإعادة التأجير
الأصل أن المستأجر لا يجوز له التنازل عن كل أو بعض عقد الإيجار والحقوق الناشئة عنه. أما إعادة التأجير فقد أجازها القانون استثناءً وفق شروط تحددها اللائحة التنفيذية.
ومن شروط اللائحة أن يكون المستأجر شخصًا اعتباريًا مرخصًا من دائرة التنمية الاقتصادية في الإمارة، وأن يتضمن العقد شرطًا يسمح بإعادة التأجير أو يحصل المستأجر على موافقة كتابية من المؤجر، وأن يبرم عقد إعادة التأجير ويصدق، وألا تزيد مدته عن مدة العقد الأساسي.
مدة الحماية من الإخلاء: 3 سنوات للسكني و5 سنوات للأعمال
من أبرز قواعد قانون الشارقة الجديد أنه لا يجوز للمؤجر، كأصل عام، طلب إخلاء المستأجر قبل انقضاء 3 سنوات من بداية العلاقة الإيجارية إذا كان الاستعمال سكنيًا، و5 سنوات إذا كان الاستعمال تجاريًا أو صناعيًا أو مهنيًا، إلا عند تحقق أحد أسباب الإخلاء التي حددها القانون.
هذه القاعدة لا تمنح المستأجر حصانة مطلقة؛ بل تؤجل الإخلاء الاعتيادي مع إبقاء حالات الإخلال الجسيم أو الأسباب النظامية قائمة.
عدم سداد الإيجار: 15 يومًا من الاستحقاق
من أسباب الإخلاء أن يمتنع المستأجر عن سداد بدل الإيجار أو أي قسط منه خلال 15 يومًا من تاريخ استحقاقه. لذلك يجب مراجعة جدول الدفعات والعقد والتحويلات والشيكات بدقة. وقد يكون النزاع حول ما إذا كان الدفع مستحقًا أصلًا، أو هل تم عرضه وقوبل بالرفض، أو هل توجد مقاصة أو تعديل مكتوب.
مخالفة الالتزامات: مهلة 30 يومًا بعد الإخطار
إذا خالف المستأجر التزامًا قانونيًا أو تعاقديًا، يجوز أن يشكل ذلك سببًا للإخلاء إذا لم يزل المخالفة خلال 30 يومًا من تاريخ إخطار المؤجر له، بحسب الحالة. لهذا فإن صياغة الإخطار وتحديد المخالفة ومطالبة المستأجر بمعالجتها ليست تفاصيل ثانوية.
الإخلاء بسبب الاستعمال المخالف أو إعادة التأجير
يجيز القانون طلب الإخلاء إذا استُعملت العين في غير الغرض المحدد بالعقد أو بالمخالفة لشروطه، أو لأغراض تتنافى مع النظام العام أو الآداب، أو إذا تنازل المستأجر عن العقد أو أعاد التأجير خلافًا للقانون ولائحته.
الإخلاء للهدم أو إعادة الإعمار أو الصيانة الشاملة
إذا رغب المؤجر في هدم العين أو إعادة إعمارها أو إجراء صيانة شاملة يتعذر معها وجود المستأجر، تشترط اللائحة التنفيذية حصوله على التراخيص اللازمة وإخطار المستأجر قبل الموعد المحدد للإخلاء بما لا يقل عن 3 أشهر. كما لا يجوز إعادة تأجير العين بعد إخلائها لهذا السبب إلا بعد إثبات إنجاز الأعمال التي استند إليها طلب الإخلاء وفق الإجراءات البلدية.
الإخلاء للاستعمال الشخصي
يجوز في الحالات التي يحددها القانون طلب الإخلاء إذا أراد المؤجر شغل العين السكنية لنفسه أو لأحد أقاربه البالغين من الدرجة الأولى، بشرط ألا يكون مالكًا لعقار آخر مناسب للسكن في نطاق البلدية، وأن يُخطر المستأجر قبل الموعد المحدد للإخلاء بمدة لا تقل عن 3 أشهر.
كما يجب أن يشغل المؤجر أو القريب المستفيد العين فعليًا خلال شهرين من الإخلاء ولمدة سنة متصلة. وإذا لم يلتزم المؤجر بشروط السبب الذي حصل به على الإخلاء، يمكن للمستأجر المطالبة بالتعويض عن الضرر أمام المركز.
هل يجوز زيادة بدل الإيجار في أي وقت؟
لا. تنص المادة (16) على أنه لا يجوز للمؤجر زيادة بدل الإيجار المتفق عليه قبل انقضاء 3 سنوات من تاريخ بداية العلاقة الإيجارية، ما لم يتفق أطراف العقد على غير ذلك.
وإذا قبل المستأجر زيادة قبل مرور السنوات الثلاث، فلا يجوز للمؤجر زيادتها مرة أخرى إلا بعد مرور سنتين من تاريخ الزيادة. وبعد انقضاء المدد القانونية، تكون الزيادة وفق بدل إيجار المثل.
كيف تُحدد أجرة المثل؟
توضح اللائحة أن أجرة المثل تُحدد، عند عدم اتفاق الطرفين، بالقياس على عين مماثلة، ومراعاة خصائص العين مثل الموقع والمساحة والملاحق والخدمات وحالة البناء ومستوى التشطيب، إضافة إلى الوضع الاقتصادي ومؤشر السوق العقاري وقت النزاع. ويمكن للمركز اعتماد ضوابط إضافية عند الحاجة.
وتوفر بلدية مدينة الشارقة خدمات ومؤشرات إيجارية إلكترونية تساعد في قراءة السوق، لكن القيمة النهائية محل النزاع لا تختصر في إعلان عقاري منفرد أو سعر وحدة مختلفة من حيث المساحة أو الحالة.
امتناع المؤجر عن استلام الإيجار
إذا رفض المؤجر استلام بدل الإيجار أو لم يحدد مكان الوفاء، أجاز القانون للمستأجر إيداع البدل لدى مركز المنازعات الإيجارية وفق الضوابط. وتوضح اللائحة أن الإيصال الصادر عن المركز عن المبلغ المحصل يُعد سندًا لإبراء ذمة المستأجر بالقدر المودع والمستلم وفق الإجراء.
بلدية الشارقة توفر خدمة رسمية لطلب إيداع بدل نقدي ضمن خدمات إدارة التنظيم الإيجاري، لذلك لا ينبغي للمستأجر التوقف عن السداد ببساطة إذا كان المؤجر يرفض الاستلام.
إذا لم يتفق الطرفان على طريقة السداد
إذا لم يتفق المؤجر والمستأجر على طريقة وموعد السداد أو تعذر إثبات الاتفاق، ينص القانون على أن السداد يكون على أربعة أقساط متساوية تقسم على مدة عقد الإيجار. ويظل الأفضل دائمًا أن يحدد العقد المواعيد ووسيلة السداد بوضوح لتجنب خلاف إثباتي لاحق.
انتقال ملكية العقار لا ينهي العقد
لا تنتهي العلاقة الإيجارية لمجرد بيع العقار أو انتقال ملكيته بأي طريقة. يحل المالك الجديد محل المؤجر السابق في الحقوق والالتزامات، ولا يجوز له طلب الإخلاء أو زيادة الإيجار إلا وفق القانون واللائحة. هذه قاعدة مهمة لكل من يشتري عقارًا مؤجرًا أو يتلقى إشعارًا من مالك جديد.
وفاة أحد طرفي العقد
لا تنتهي العلاقة الإيجارية بوفاة أحد الطرفين كأصل عام. وإذا كان المتوفى هو المستأجر وأراد الورثة إنهاء العقد، فلا يتم الإنهاء إلا بعد المدة التي يحددها القانون من تاريخ إخطار المؤجر أو انتهاء العقد بحسب الحالة.
إنهاء العقد مبكرًا بسبب ظروف استثنائية
إذا كان العقد محدد المدة، يجوز للمستأجر طلب إنهائه قبل نهاية مدته إذا أثبت ظروفًا استثنائية غير متوقعة تجعل تنفيذ التزاماته مرهقًا. وإذا رفض المؤجر، يمكن اللجوء إلى المركز الذي يملك تقدير الطلب. وينص القانون على تعويض للمؤجر لا يقل عن 30% من بدل الإيجار عن المدة المتبقية، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
إنهاء العلاقة وتسليم العين
عند اتفاق الطرفين على الإنهاء، يجب على المستأجر تمكين المؤجر من معاينة العين وتسليمها خالية من العوائق وتعويضه عن الأضرار الناتجة عن سوء الاستعمال. كما يلتزم المؤجر بإعطاء المستأجر شهادة براءة ذمة وفق النموذج البلدي، ويقدم المستأجر هذه الشهادة لاستكمال الإجراءات الإدارية.
إذا امتنع المؤجر عن استلام العين، يجوز للمستأجر طلب تدخل المركز لاستلامها وفق الضوابط.
مركز المنازعات الإيجارية في الشارقة
تُحال المنازعات الناشئة عن العلاقة الإيجارية إلى مركز المنازعات الإيجارية في الإمارة ضمن نطاق اختصاصه. وتوفر بلدية الشارقة خدمة لقيد الدعوى الإيجارية، وتتطلب عادةً عقد الإيجار والعقود السابقة وبيانات الأطراف ومستندات الملكية والوكالة عند وجودها وعريضة توضح الطلب، سواء كان إخلاء أو زيادة أو مطالبة أخرى.
الخدمة الرسمية: طلب قيد دعوى إيجارية – بلدية الشارقة.
تصديق وتجديد العقد إلكترونيًا
تتيح بلدية الشارقة خدمات إلكترونية لتصديق وتجديد العقود الإيجارية، وتتطلب مستندات مرتبطة بهوية الأطراف والملكية والعقد والضمانات أو بيانات الكهرباء بحسب نوع المعاملة. الاحتفاظ بالنسخة المصدقة وإيصال الرسوم وبيانات العقد مهم جدًا إذا نشأ نزاع لاحق.
مسارات قانونية مرتبطة
للمقارنة مع الإطار الإماراتي الأوسع راجع قضايا الإيجارات في الإمارات، وللوصول إلى مجموعة القوانين المحلية والاتحادية راجع دليل القوانين والتشريعات. وإذا كان النزاع يحتاج إلى إنذار أو إخطار رسمي قبل المطالبة أو الإخلاء، فراجع الإنذار العدلي في الإمارات.
المستندات الأساسية في أي نزاع إيجاري بالشارقة
- عقد الإيجار المصدق وأي تجديدات.
- إيصالات التصديق والرسوم.
- إثباتات سداد الإيجار أو الشيكات والتحويلات.
- أي إخطار رسمي مع إثبات وصوله.
- المراسلات الخاصة بالصيانة أو المخالفات.
- صور وتقارير حالة العين.
- مستندات الملكية وصفة المؤجر.
- الموافقات الكتابية على إعادة التأجير إن وجدت.
- التراخيص البلدية عند طلب الإخلاء للهدم أو الصيانة.
- بيانات أو مؤشرات أجرة المثل عند النزاع على الزيادة.
جدول المدد والقواعد الأهم
| المسألة | القاعدة الحالية |
|---|---|
| تصديق عقد الإيجار | خلال 15 يومًا من تحريره |
| الحماية من الإخلاء – سكني | 3 سنوات كأصل مع استثناءات القانون |
| الحماية من الإخلاء – تجاري/صناعي/مهني | 5 سنوات كأصل مع استثناءات القانون |
| عدم سداد الإيجار | 15 يومًا من تاريخ الاستحقاق |
| إزالة المخالفة بعد الإخطار | 30 يومًا في الحالة المنظمة |
| إخلاء للهدم/الصيانة الشاملة | إخطار قبل 3 أشهر مع التراخيص |
| إخلاء للاستعمال الشخصي | إخطار قبل 3 أشهر مع الشروط القانونية |
| زيادة الإيجار | لا زيادة قبل 3 سنوات كأصل، ثم أجرة المثل |
| زيادة مبكرة بموافقة المستأجر | لا زيادة جديدة قبل سنتين من الزيادة السابقة |
أسئلة شائعة
ما هو قانون الإيجارات الحالي في الشارقة؟
القانون رقم 5 لسنة 2024 بشأن تأجير العقارات في إمارة الشارقة، وتكمله اللائحة التنفيذية الصادرة بقرار المجلس التنفيذي رقم 43 لسنة 2024.
هل أُلغي قانون 2007؟
نعم، ألغى قانون 5 لسنة 2024 القانون رقم 2 لسنة 2007، مع استمرار بعض الأنظمة والقرارات السابقة مؤقتًا إلى أن تعدل أو تلغى وفق القانون الجديد ولائحته.
من المسؤول عن تصديق عقد الإيجار؟
المؤجر هو الملزم أصلًا بتصديق العقد أو تجديده خلال 15 يومًا ودفع الرسوم المستحقة.
متى يستطيع المؤجر زيادة الإيجار؟
الأصل أنه لا يجوز زيادة بدل الإيجار قبل مرور 3 سنوات من بداية العلاقة الإيجارية، ما لم يتفق الأطراف على خلاف ذلك. وبعد المدة تكون الزيادة وفق أجرة المثل.
هل يمكن الإخلاء قبل 3 سنوات في السكني؟
نعم عند تحقق سبب من أسباب الإخلاء المحددة في القانون، مثل عدم سداد الإيجار، أو المخالفات غير المعالجة، أو بعض حالات الهدم والصيانة أو الاستعمال الشخصي وفق شروطها.
ما مهلة عدم سداد الإيجار؟
يعد عدم الوفاء ببدل الإيجار أو أي قسط منه خلال 15 يومًا من تاريخ الاستحقاق من أسباب الإخلاء المنصوص عليها في القانون.
هل يجوز للمستأجر إعادة التأجير؟
يجوز في حالات محددة وفق اللائحة التنفيذية، ومنها وجود شرط بالعقد أو موافقة كتابية من المؤجر والتصديق، مع شروط أخرى.
ماذا يفعل المستأجر إذا رفض المؤجر استلام الإيجار؟
يمكنه طلب إيداع بدل الإيجار لدى مركز المنازعات الإيجارية وفق الشروط والإجراءات الرسمية بدل التوقف عن السداد.
الخلاصة
قانون الإيجارات في الشارقة تغير جذريًا مع القانون رقم 5 لسنة 2024 ولائحته التنفيذية رقم 43 لسنة 2024. أهم ما يجب الانتباه له في 2026 هو تصديق العقد خلال 15 يومًا، والتمييز بين الصيانة الضرورية والاعتيادية، والحماية من الإخلاء لمدة 3 سنوات للسكني و5 سنوات للأنشطة التجارية والصناعية والمهنية كأصل، وعدم زيادة الإيجار قبل 3 سنوات ما لم يوجد اتفاق آخر، مع أجرة المثل بعد المدة. كما أن الإخلاء والاستعمال الشخصي والهدم وعدم السداد وإعادة التأجير كلها تخضع لشروط ومدد محددة لا ينبغي اختصارها في إنذار عام أو قاعدة مأخوذة من إمارة أخرى.
تنبيه: هذه الصفحة معلومات قانونية عامة محدثة حتى 2026. يجب فحص العقد المصدق وأحدث القرارات والخدمات البلدية وقت النزاع، لأن بعض الإجراءات والرسوم قد تتغير بقرارات تنفيذية.
منهج المحتوى: سياسة التحرير، منهج المصادر، ميثاق الثقة.