قانون الإيجارات في عجمان 2026: الزيادة والإخلاء وتصديق العقد ومركز المنازعات الجديد

قانون الإيجارات في عجمان تحكمه اليوم منظومة محلية يجب قراءتها على مستويين: الحقوق والالتزامات الموضوعية في المرسوم الأميري رقم (2) لسنة 2017 بإصدار قانون إيجار العقارات في إمارة عجمان، والمسار القضائي الجديد بعد إنشاء مركز فض المنازعات الإيجارية في إمارة عجمان بالقانون رقم (1) لسنة 2026. وهذا التفريق مهم لأن بعض الأدلة القديمة لا تزال تتحدث عن لجنة منازعات الإيجارات بالنظام السابق، بينما تغيرت جهة الفصل وآلية التقاضي والرسوم في 2026.

هذه الصفحة مرجع تشريعي محلي. إذا كانت لديك قضية فعلية تتعلق بزيادة بدل الإيجار أو عدم السداد أو الإخلاء أو الصيانة أو إنهاء العقد، فراجع محامي إيجارات في عجمان. وإذا كان النزاع يتعلق بالبيع أو التطوير أو التسجيل أو الملكية العقارية لا بعقد الإيجار نفسه، فراجع محامي عقارات في عجمان.

من المصادر الرسمية المهمة في 2026 الجريدة الرسمية لإمارة عجمان – فبراير 2026، التي تحيل صراحة إلى قانون إيجار العقارات رقم 2 لسنة 2017 وإلى قانون مركز فض المنازعات الإيجارية رقم 1 لسنة 2026. ولتصديق العقود راجع خدمة تصديق عقد سكني – دائرة البلدية والتخطيط بعجمان، كما يمكن الرجوع إلى دائرة الشؤون القانونية لحكومة عجمان للتحقق من التشريعات المحلية والجريدة الرسمية الأحدث.

ما القانون النافذ لعلاقة المؤجر والمستأجر في عجمان؟

المرجع الموضوعي الحالي هو المرسوم الأميري رقم 2 لسنة 2017 بإصدار قانون إيجار العقارات في إمارة عجمان. وتؤكد التشريعات الرسمية الصادرة في 2026 استمرار الرجوع إليه. لذلك لا ينبغي بناء استشارة حالية على المرسوم الأميري رقم 3 لسنة 2009 أو تعديلاته وحدها؛ تلك النصوص تمثل مراحل سابقة من التنظيم، بينما المرجع الذي تستند إليه الجهات الرسمية اليوم هو قانون 2017.

ما الذي تغير في 2026؟

التغيير الأبرز في 2026 ليس استبدال قانون الإيجار الموضوعي نفسه، بل إعادة بناء جهة تسوية النزاعات. أنشئ مركز فض المنازعات الإيجارية في إمارة عجمان بالقانون رقم 1 لسنة 2026، وأصبح هو الإطار المتخصص للنظر في المنازعات الإيجارية الداخلة في اختصاصه، بما فيها دعاوى الإخلاء، الأجرة، زيادة أو تخفيض الإيجار، التعويضات والطلبات المستعجلة المرتبطة بالعلاقة الإيجارية.

كما صدر القرار الأميري رقم (2) لسنة 2026 بشأن رسوم الدعاوى والطلبات لدى مركز فض المنازعات الإيجارية، ويعمل به اعتبارًا من 1 مارس 2026. وهذا يعني أن أي دليل يتحدث في 2026 عن «لجنة المنازعات» القديمة دون الإشارة إلى المركز الجديد يحتاج إلى تحديث.

تصديق عقد الإيجار في عجمان – نظام تصديق

تعتمد عجمان نظام تصديق لتسجيل وتصديق العقود الإيجارية. وتوضح دائرة البلدية والتخطيط أن خدمة التصديق تهدف إلى حفظ حقوق المؤجر والمستأجر وفق القوانين المعمول بها في الإمارة. للعقد المصدق أهمية عملية في إثبات بيانات العين والمدة والقيمة والأطراف، كما أنه يسهل التعامل مع الجهات الحكومية والخدمية ومع ملف النزاع إذا نشأ لاحقًا.

خدمة العقد السكني المنشورة حاليًا تحدد رسمًا بنسبة 2% من القيمة الإيجارية للوحدة للوافد، بحد أدنى 400 درهم، بينما لا تفرض الرسوم نفسها على المواطن وفق وصف الخدمة المنشور. أما العقود التجارية فلها خدمة ورسوم مختلفة، لذلك يجب اختيار نوع العقد الصحيح وعدم إسقاط رسم السكني على النشاط التجاري.

قبل توقيع العقد: ما البيانات التي يجب ضبطها؟

يجب ألا يقتصر العقد على اسم المؤجر والمستأجر ومبلغ سنوي. الملف الجيد يحدد العقار بدقة، الغرض من الاستعمال، مدة الإيجار، طريقة الدفع، عدد الشيكات أو التحويلات، التزام الصيانة، الخدمات والمرافق، التأمين، شروط التجديد، الإشعارات، وأي اتفاق على الإنهاء المبكر. في العقار التجاري ينبغي أيضًا ربط الاستعمال بالنشاط المرخص والتأكد من أن العين تصلح للغرض المطلوب.

زيادة بدل الإيجار: حماية أساسية لمدة ثلاث سنوات

يضع قانون عجمان قيدًا مهمًا على الزيادة الإيجارية: لا يجوز للمؤجر كأصل عام رفع بدل الإيجار خلال ثلاث سنوات من بداية عقد الإيجار أو من آخر زيادة سابقة، بحسب الحالة. والهدف هو منع القفزات السنوية المتكررة التي تجعل العلاقة غير مستقرة.

ولهذا فإن أول سؤال عند وصول زيادة جديدة ليس «كم تبلغ النسبة؟»، بل: متى بدأت العلاقة الإيجارية؟ ومتى كانت آخر زيادة صحيحة؟ وهل توجد عقود وتصديقات تثبت التسلسل الزمني؟

ماذا بعد انقضاء ثلاث سنوات؟

بعد انتهاء مدة الحماية، ينظم القانون إمكان زيادة بدل الإيجار ضمن شروطه. وتعرض الشروح القانونية المستندة إلى المادة (6) من قانون 2017 سقفًا يصل إلى 20% من الإيجار القائم عند تحقق شروط الزيادة، مع ضرورة إخطار المستأجر كتابة قبل نهاية العقد بمدة مقررة. وقد استقر الشرح المتداول لقانون 2017 على مهلة إخطار مقدارها شهران قبل انتهاء عقد الإيجار بالنسبة لهذه الزيادة.

ولأن الزيادة ترتبط بتاريخ العقد وآخر زيادة وطريقة الإخطار ونوع النزاع، ينبغي فحص النص والعقد المصدق في تاريخ الواقعة قبل اعتماد النسبة حسابيًا، خصوصًا إذا كان المؤجر يطلب زيادة استثنائية أو يوجد خلاف على أجرة المثل.

هل يمكن طلب زيادة تتجاوز النسبة المعتادة؟

يتيح نظام عجمان في حالات استثنائية عرض مسألة زيادة أكبر على الجهة المختصة عند وجود مبررات تؤيدها، مثل ظروف أو تحسينات ذات أثر جوهري وفق ما يثبت في الملف. لا يعني ذلك أن كل مطالبة فوق السقف تصبح صحيحة؛ بل تنتقل من زيادة عادية إلى نزاع يحتاج تبريرًا وقرارًا من الجهة المختصة.

كيف يتعامل المستأجر مع زيادة يعتقد أنها مخالفة؟

احتفظ بالعقد الحالي والعقود السابقة وشهادات التصديق، ثم أنشئ جدولًا زمنيًا يوضح بداية العلاقة وتواريخ كل زيادة. افحص الإخطار: تاريخه، طريقة وصوله، المبلغ الحالي والمبلغ الجديد. وإذا كان الخلاف لا يحل وديًا، يدخل طلب زيادة أو تخفيض الأجرة ضمن اختصاص مركز فض المنازعات الإيجارية الجديد في 2026.

عدم سداد الإيجار

عدم دفع بدل الإيجار من أهم أسباب النزاع والإخلاء. لكن ملف عدم السداد لا يبنى على عبارة عامة مثل «المستأجر متأخر». يجب تحديد كل قسط وتاريخ استحقاقه وقيمته، وتسجيل ما دُفع فعليًا، وأي شيك مرتجع، وأي عرض وفاء أو امتناع عن الاستلام. كما يجب اتباع الإخطار والإجراء الصحيحين قبل طلب الإخلاء أو التنفيذ.

ماذا لو رفض المؤجر استلام الإيجار؟

رفض المؤجر الاستلام لا يبرر للمستأجر الاحتفاظ بالمبالغ دون إجراء. يجب توثيق محاولة السداد واستخدام المسار الرسمي الملائم لإثبات العرض أو الإيداع عند الحاجة. الهدف هو منع تحول نزاع جانبي حول الاستلام إلى حجة بعدم السداد.

الإخلاء ليس نتيجة تلقائية لانتهاء العقد

انتهاء مدة العقد لا يعني أن المالك يستطيع تغيير الأقفال أو قطع الخدمات أو إخراج المستأجر بنفسه. الإخلاء يحتاج سببًا وإجراءً معترفًا بهما في القانون. وقد تتعلق الأسباب بعدم السداد، أو استعمال العين على وجه مخالف، أو التأجير من الباطن دون حق، أو الإضرار الجسيم بالعين، أو حالات مرتبطة بإعادة البناء أو الحاجة المشروعة للعقار وفق الشروط المقررة.

المالك لا ينفذ الإخلاء بنفسه

إذا لم يسلم المستأجر العين طوعًا، فالمسار الصحيح هو الجهة القضائية المختصة والتنفيذ وفق الحكم أو الأمر القابل للتنفيذ. قطع الكهرباء أو الماء أو إزالة ممتلكات المستأجر أو منعه من الدخول قد يخلق مسؤوليات مستقلة بدل أن يحل النزاع.

الإخلاء للاستعمال الشخصي أو إعادة البناء

في الطلبات التي يستند فيها المالك إلى حاجته إلى العين أو إلى هدم أو إعادة بناء أو صيانة جوهرية، يجب أن تكون الوقائع حقيقية وقابلة للإثبات وأن تتوافر الشروط والإخطارات اللازمة. وجود عبارة عامة في رسالة مثل «أحتاج العقار» لا يكفي إذا كان القانون يتطلب عناصر إضافية أو إذا كان السبب الظاهر يخالف حقيقة ما حدث بعد الإخلاء.

الصيانة: من يدفع؟

الأصل أن المؤجر مسؤول عن الإصلاحات الأساسية والضرورية التي تحفظ صلاحية العين للانتفاع المقصود، بينما قد يتحمل المستأجر أعمال الصيانة البسيطة الناتجة عن الاستعمال العادي أو ما اتفق عليه العقد على نحو صحيح. يجب التمييز بين عطل في بنية العقار أو نظام أساسي وبين استهلاك أو تلف سببه المستأجر.

إذا وقع خلاف، اجمع تقرير العطل والصور والمراسلات وعروض الإصلاح والفواتير. لا تنفذ إصلاحًا مرتفع التكلفة ثم تخصمه من الإيجار دون أساس تعاقدي أو قانوني واضح.

الاستعمال المخالف والتأجير من الباطن

استعمال العين في نشاط غير متفق عليه أو مخالف للترخيص قد يتحول إلى سبب لإنهاء العلاقة. كذلك التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار يجب أن يراجع وفق العقد والقانون؛ وجود شركة أخرى داخل المكتب أو شخص آخر في الوحدة لا يعني دائمًا قانونًا وجود تأجير من الباطن، لكن يجب تحليل السيطرة والمقابل وطبيعة الإشغال.

انتقال ملكية العقار

بيع العقار لا يمحو تلقائيًا عقد الإيجار القائم. عند انتقال الملكية يجب فحص مركز المالك الجديد وحقوق المستأجر والعقد المصدق وأي إخطار. لا يجوز التعامل مع شراء العقار كأنه إخلاء تلقائي في اليوم نفسه.

إنهاء المستأجر للعقد قبل موعده

العقد المحدد المدة يلزم طرفيه كأصل عام. وإذا أراد المستأجر الخروج قبل نهاية المدة، فيجب أولًا الرجوع إلى بند الإنهاء المبكر. قانون عجمان يتضمن تنظيمًا خاصًا لإنهاء العلاقة من جانب المستأجر ضمن شروط، وتظهر التطبيقات القانونية ضرورة الإخطار المسبق وتحمل مقابل عند انطباق الحالة. لذلك لا تعتمد على قاعدة شائعة من إمارة أخرى؛ راجع عقد عجمان نفسه ونص القانون قبل تسليم المفاتيح.

التأمين ورد المبالغ عند نهاية الإيجار

عند التسليم، وثق حالة العين بمحضر وصور وفيديو وقراءات العدادات. يجوز اقتطاع مبالغ من التأمين مقابل أضرار حقيقية يتحملها المستأجر وفق العقد والقانون، لكن الاستهلاك الطبيعي لا ينبغي أن يعامل كضرر متعمد. وإذا احتُجز التأمين بلا مبرر، يمكن إدخاله ضمن المطالبة الإيجارية بحسب الوقائع.

مركز فض المنازعات الإيجارية الجديد في عجمان 2026

القانون رقم 1 لسنة 2026 أحدث نقلة إجرائية بإنشاء مركز متخصص بدل النظام السابق القائم على لجنة المنازعات. يختص المركز بالمنازعات الناشئة عن العلاقات الإيجارية الداخلة في نطاقه خلال مدة العقد أو بعد انتهائها، ويشمل نطاقه دعاوى الإخلاء والأجرة والتمكين والتعويض وطلبات زيادة أو تخفيض بدل الإيجار والطلبات المستعجلة المرتبطة بالعقد.

وهذا التغيير يجب أن يظهر في أي محتوى محدث لعام 2026؛ استخدام اسم «لجنة منازعات الإيجارات» باعتبارها الجهة الحالية دون بيان إنشاء المركز الجديد أصبح وصفًا قديمًا.

هل كل عقار في عجمان يدخل في اختصاص المركز؟

ليس بالضرورة. القانون الجديد يتضمن نطاق اختصاص واستثناءات لفئات معينة من العلاقات والعقارات. لذلك يجب فحص ما إذا كان النزاع إيجارًا عقاريًا عاديًا داخل الإمارة أم يرتبط بإيجار تمويلي أو منشأة فندقية أو أرض ذات طبيعة خاصة أو منطقة حرة لها جهة خاصة للفصل في منازعاتها.

التسوية الودية قبل الحكم

البنية الجديدة للمركز تتضمن إدارة للدعوى وإمكان معالجة النزاع وديًا قبل استكمال الخصومة. الاتفاق الذي يتم بصورة صحيحة ويعتمد وفق الإجراءات يمكن أن يوفر وقتًا وتكاليف ويمنح الأطراف سندًا قابلًا للتنفيذ بدل استمرار النزاع إلى حكم كامل.

الاستئناف في النظام الجديد

ينظم قانون المركز مواعيد وقيود الاستئناف بحسب نوع الحكم وقيمة النزاع. من المهم عدم قياس المواعيد على محكمة مدنية عادية أو على النظام القديم؛ فقد تكون مهلة الطعن قصيرة. وتعرض النصوص المنظمة لعام 2026 مهلة عامة قدرها 15 يومًا للاستئناف في الحالات القابلة له، مع مدد أقصر لبعض الأوامر والطلبات المستعجلة.

رسوم الدعاوى في 2026

صدر القرار الأميري رقم 2 لسنة 2026 واعتمد جدول الرسوم من 1 مارس 2026. ومن أمثلته أن قيد دعوى الإخلاء أو الفسخ أو بطلان عقد الإيجار مقدرة القيمة يخضع لرسم بنسبة 2% من مقدار الإيجار السنوي، بحد أدنى 500 درهم وبحد أقصى 10,000 درهم وفق الجدول الرسمي. كما توجد رسوم مستقلة لأنواع أخرى من الدعاوى والطلبات.

ويقرر القرار أيضًا تأمينًا قدره 1,000 درهم في حالة معينة لاستئناف حكم يقع ضمن النصاب الانتهائي عندما يكون الطعن مبنيًا على أسباب محددة مثل مخالفة قواعد اختصاص متعلقة بالنظام العام أو بطلان مؤثر.

العقد السكني والتجاري ليسا ملفًا واحدًا

العقار التجاري يرتبط بالرخصة والنشاط ومواعيد التشغيل والتجهيزات واللوحات والتصاريح وقد يحتوي على شروط خاصة بالصيانة والإنهاء. لذلك لا يكفي نسخ عقد سكني واستبدال اسم المستأجر باسم شركة. كما أن خدمة التصديق والرسوم والمستندات لدى البلدية تختلف بحسب نوع العقد.

ما الذي يجب فحصه قبل شراء عقار مؤجر في عجمان؟

المشتري يجب أن يطلب نسخة من العقد المصدق وتجديداته، وسجل الدفعات، والتأمين، وأي إنذارات أو دعاوى، وتاريخ آخر زيادة. لأن شراء عقار يحمل علاقة إيجارية قائمة قد ينقل معه التزامات لا تظهر في سند الملكية وحده.

العلاقة بين قانون الإيجار وقانون المعاملات المدنية

قانون عجمان المحلي هو المرجع الخاص للمسائل التي ينظمها. وعندما لا يوجد نص محلي خاص، قد يرجع إلى القواعد العامة في التشريع المدني الاتحادي بحسب المسألة. لذلك لا يصح قراءة عقد عجمان بمعزل عن المنظومة الاتحادية، ولا يصح في المقابل تجاوز النص المحلي الخاص بحجة وجود قاعدة مدنية عامة.

مسارات قانونية مرتبطة

للمقارنة مع الإطار الإماراتي الأوسع راجع قضايا الإيجارات في الإمارات، وللوصول إلى مجموعة التشريعات المحلية والاتحادية راجع دليل القوانين والتشريعات. وإذا كان النزاع يتطلب إخطارًا رسميًا قبل المطالبة أو الإخلاء أو الفسخ، فراجع الإنذار العدلي في الإمارات.

المستندات الأساسية في النزاع الإيجاري بعجمان

1. عقد الإيجار المصدق وشهادة أو بيانات تصديق.
2. العقود السابقة لإثبات تاريخ العلاقة وآخر زيادة.
3. إيصالات الإيجار والتحويلات والشيكات.
4. الإخطارات وإثبات وصولها.
5. المراسلات بين المؤجر والمستأجر.
6. مستندات الملكية أو الوكالة.
7. تقارير الصيانة والصور والفواتير.
8. محضر التسليم والاستلام والتأمين.
9. الرخصة التجارية إذا كان العقد لنشاط اقتصادي.
10. أي دعوى أو أمر أو تسوية سابقة أمام الجهة المختصة.

جدول عملي لأهم النقاط في 2026

أسئلة شائعة

ما قانون الإيجارات الحالي في عجمان؟

المرجع الموضوعي الحالي هو المرسوم الأميري رقم 2 لسنة 2017 بإصدار قانون إيجار العقارات في إمارة عجمان، وتؤكد تشريعات عجمان الرسمية الصادرة في 2026 استمرار الرجوع إليه.

هل ما زالت لجنة منازعات الإيجارات هي الجهة الحالية؟

شهد 2026 تغييرًا مهمًا بإنشاء مركز فض المنازعات الإيجارية في إمارة عجمان بالقانون رقم 1 لسنة 2026، لذلك يجب استخدام المسار الجديد بدل الاعتماد على الأدلة القديمة التي تتحدث عن اللجنة السابقة فقط.

هل يستطيع المؤجر زيادة الإيجار كل سنة؟

لا كأصل عام. قانون عجمان يقرر حماية زمنية تمتد ثلاث سنوات من بداية العلاقة الإيجارية أو من آخر زيادة وفق الحالة.

كم يمكن أن تكون الزيادة بعد ثلاث سنوات؟

تنظم المادة 6 الزيادة بعد انتهاء المدة، وتعرض الشروح القانونية للقانون حدًا معتادًا يصل إلى 20% مع شروط الإخطار، مع إمكان عرض الزيادة الاستثنائية على الجهة المختصة في حالات محددة. يجب مراجعة الواقعة والنص والعقد قبل تطبيق النسبة.

هل يجب تصديق عقد الإيجار؟

نظام تصديق هو النظام الرسمي لعقود الإيجار في عجمان، والتصديق مهم لحفظ حقوق الطرفين وإثبات بيانات العلاقة أمام الجهات المختصة.

ما رسم تصديق العقد السكني حاليًا؟

بحسب خدمة دائرة البلدية والتخطيط المنشورة، الرسم للوافد 2% من القيمة الإيجارية وبحد أدنى 400 درهم، بينما المواطن لا تفرض عليه الرسوم نفسها وفق الخدمة. راجع الخدمة وقت التقديم لأن الرسوم قابلة للتعديل.

أين أرفع دعوى إخلاء أو مطالبة إيجارية في 2026؟

أمام مركز فض المنازعات الإيجارية في عجمان إذا كانت المنازعة داخلة في اختصاصه، مع مراعاة الاستثناءات والإجراءات والرسوم.

هل بيع العقار يلغي عقد المستأجر؟

لا ينبغي التعامل مع انتقال الملكية كإنهاء تلقائي لعقد الإيجار. يجب فحص العقد والقانون ومركز المالك الجديد قبل أي إجراء.

الخلاصة

قانون الإيجارات في عجمان لعام 2026 يجب فهمه على أساس أن قانون إيجار العقارات رقم 2 لسنة 2017 ما زال المرجع الموضوعي، بينما تغيرت منظومة الفصل في المنازعات بإنشاء مركز فض المنازعات الإيجارية بالقانون رقم 1 لسنة 2026 واعتماد رسوم جديدة من مارس 2026. عمليًا، أهم ما يحفظ الملف هو عقد مصدق عبر نظام تصديق، وسجل واضح لبداية العلاقة وآخر زيادة، وتوثيق السداد والإخطارات والصيانة. وعند النزاع، لا تستخدم قواعد دبي أو الشارقة أو النظام القديم لعجمان؛ حدد القانون المحلي والمسار الحالي أولًا ثم ابنِ المطالبة أو الدفاع عليهما.

تنبيه: هذه الصفحة شرح قانوني عام محدث حتى 2026. بعض التفاصيل الإجرائية والرسوم والخدمات قد تتغير بقرارات لاحقة، لذلك يجب التحقق من النص الرسمي وخدمة البلدية ومركز فض المنازعات في تاريخ الإجراء.

منهج المحتوى: سياسة التحرير، منهج المصادر، ميثاق الثقة.