قانون الإيجارات في أبوظبي منظومة محلية في إمارة أبوظبي، أساسها القانون رقم (20) لسنة 2006 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة الإيجارية بين المؤجرين والمستأجرين، مع تعديلاته المتعاقبة والقرارات المنظمة لتسجيل العقود ولجان فض المنازعات. ويطبق الإطار على العلاقات الإيجارية في الإمارة وفق نطاقه واستثناءاته، ويشمل أبوظبي والعين والمناطق التابعة للإمارة بحسب الجهة والاختصاص.
هذه الصفحة مرجع تشريعي محلي. إذا كانت لديك قضية فعلية تتعلق بالتجديد أو الإخلاء أو السداد أو الصيانة أو زيادة الإيجار، فراجع محامي إيجارات في أبوظبي. أما قضايا الملكية والبيع والتطوير والتسجيل العقاري فتناولها صفحة محامي عقارات في أبوظبي.
يمكن مراجعة النصوص المجمعة واللوائح العقارية الرسمية على بوابة مركز أبوظبي العقاري: قوانين وأنظمة الإيجارات في أبوظبي، كما يمكن مراجعة اختصاص لجان فض المنازعات الإيجارية لدى دائرة القضاء – أبوظبي.
ما هو القانون الإيجاري الأساسي في أبوظبي؟
المرجع المحلي الأساسي هو القانون رقم (20) لسنة 2006، وقد عُدل في أكثر من مناسبة، ومنها تعديلات جوهرية مست مواد التجديد والإخطار واللجان والطعون. لذلك يجب قراءة النص المجمع المحدث، لا نسخة أصلية قديمة منفصلة عن التعديلات.
ما نطاق القانون؟
ينظم القانون العلاقة بين مؤجري ومستأجري الأماكن في الإمارة ضمن نطاقه، بما يشمل الاستعمال السكني والتجاري والصناعي والمهني والحرفي مع استثناءات يحددها القانون والأنظمة. ولا يكفي وصف العقار بأنه «سكني» أو «تجاري»؛ يجب أيضًا فحص طبيعة العلاقة ومدة العقد والجهة المسجلة لديها وأي نظام خاص قد يطبق على العقار أو المنطقة.
تسجيل عقد الإيجار وتوثيقه
يعمل في أبوظبي نظام تسجيل للعقود الإيجارية يرتبط عمليًا بمنظومة توثيق والجهات البلدية المختصة. التسجيل مهم لإثبات بيانات العقد والمالك والمستأجر والعقار والبدل والمدة، كما تعتمد جهات حكومية وخدمية على البيانات المسجلة في التعامل مع العلاقة الإيجارية.
التجديد واستمرار المستأجر بعد انتهاء العقد
ينص التنظيم الحالي على أن عقد الإيجار يستمر حتى نهاية مدته المحددة، ويمكن تجديده باتفاق الطرفين. وإذا انتهت المدة وبقي المستأجر في العين بعلم المؤجر ودون اعتراض منه، فقد يعد العقد مجددًا لمدة مماثلة وبالشروط نفسها وفق الأحكام المقررة.
الإخطار بعدم التجديد أو تعديل الشروط
المادة (20) بصيغتها المعدلة تميز بين نوع الاستعمال. إذا أراد أحد الطرفين عدم التجديد أو تعديل شروط العقد، فيجب عليه إخطار الطرف الآخر كتابة قبل انتهاء العقد بمدة:
- شهرين للعقار المؤجر لغرض سكني.
- ثلاثة أشهر للعقار المؤجر لغرض تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي.
هذه المدد تختلف عن دبي؛ لذلك لا يجوز نقل قاعدة 90 يومًا في دبي إلى عقد سكني في أبوظبي بصورة آلية.
تحديث 3 يونيو 2026: تجميد الزيادة الإيجارية مؤقتًا إلى 0%
أعلن مركز أبوظبي العقاري في 3 يونيو 2026 تحديثًا مؤقتًا يقضي بتجميد الزيادات الإيجارية للعقارات السكنية والتجارية والصناعية في جميع مناطق الإمارة، بحيث تُجدد العقود خلال فترة سريان الإجراء بنسبة زيادة 0%، مقارنة بالنسبة التي كانت معمولة سابقًا وهي 5%، وذلك حتى إشعار آخر.
المصدر الرسمي: تحديث مؤقت على نسبة الزيادة الإيجارية السنوية في إمارة أبوظبي – 3 يونيو 2026.
مهم: هذا إجراء مؤقت وليس قاعدة ثابتة إلى الأبد. لذلك يجب التحقق من آخر إعلان رسمي عند كل تجديد لاحق. وحتى تاريخ إعداد هذه الصفحة في أكتوبر 2026، ينبغي التعامل مع آخر تحديث رسمي نافذ المنشور باعتباره مرجعًا مع استمرار ضرورة المراجعة وقت التجديد.
ما المرجع عند التجديد خلال فترة التجميد؟
بحسب إعلان مركز أبوظبي العقاري، تستند العقود الجديدة والتجديدات خلال الإجراء إلى القيمة الإيجارية الواردة في آخر عقد مسجل للعين في نظام توثيق ضمن القواعد المعلنة. لذلك يصبح آخر عقد مسجل مستندًا أساسيًا عند مناقشة قيمة التجديد.
هل يمكن للمالك طلب زيادة رغم التجميد؟
خلال سريان التحديث المؤقت الذي يحدد الزيادة عند 0%، لا يكفي اتفاق شفهي أو مطالبة غير موثقة لفرض زيادة تخالف الإجراء. ومع ذلك يجب مراجعة طبيعة العقد وتاريخ التجديد وما إذا صدر تحديث رسمي لاحق قبل اتخاذ موقف نهائي.
التزامات المؤجر بالصيانة
ينظم قانون أبوظبي التزامات تتعلق بصيانة العين وتمكين المستأجر من الانتفاع بها. ويجب التمييز بين الصيانة الأساسية التي تقع عادة ضمن مسؤولية المؤجر وبين الأضرار التي تسبب بها المستأجر أو الصيانة التشغيلية البسيطة التي قد يعالجها العقد. عند النزاع، راجع العقد والمراسلات وتقارير الصيانة والفواتير والصور والتقارير الفنية.
التزامات المستأجر
من أهم التزامات المستأجر سداد الإيجار في مواعيده، والمحافظة على العين، واستعمالها في الغرض المتفق عليه، وعدم إجراء تغييرات غير مسموح بها أو التأجير من الباطن خلافًا للقانون أو العقد. كما قد يتحمل تكاليف أو خدمات بحسب العقد والقواعد المنطبقة.
انتقال ملكية العقار لا ينهي عقد الإيجار
ينص القانون على أن انتقال ملكية العين المؤجرة إلى شخص آخر لا يؤدي بذاته إلى زوال عقد الإيجار؛ وتنتقل العلاقة إلى المالك الجديد في الحدود التي يقررها القانون. هذه نقطة مهمة للمشتري الذي يشتري عقارًا مؤجرًا وللمستأجر الذي يتلقى إشعارًا بتغيير المالك.
الإخلاء لعدم سداد الإيجار
من أسباب الإخلاء التي ينظمها القانون عدم سداد الأجرة ضمن الحالات والإجراءات المقررة. قبل إقامة الدعوى يجب تحديد المبلغ المستحق، تواريخ الاستحقاق، الشيكات أو التحويلات، وأي إنذار أو مطالبة رسمية. الخطأ في حساب الدين أو تجاهل دفعة موثقة قد يضعف المطالبة.
الإخلاء بسبب التأجير من الباطن أو سوء الاستعمال
قد تنشأ أسباب للإخلاء عند التأجير من الباطن دون الحق أو الموافقة، أو استعمال العين في غرض غير المسموح به، أو إحداث أضرار أو مخالفات جسيمة، أو غير ذلك من الحالات التي يحددها القانون والعقد. في العقارات التجارية يجب تحليل ما إذا كان إشغال طرف آخر يشكل تأجيرًا من الباطن فعلًا أم علاقة إدارة أو ترخيص أو شركة مرتبطة.
الإخلاء لاستعمال المالك الشخصي
ينظم القانون حالات استرداد العقار لحاجة المؤجر أو من يجيز لهم القانون. وبحسب النص الحالي المرتبط بالمادة (23)، يلزم في حالة الاستعمال الشخصي إخطار المستأجر قبل انتهاء العقد بمدة لا تقل عن ستة أشهر، مع توافر الشروط القانونية ذات الصلة.
بعد الإخلاء للاستعمال الشخصي: التزام بالإشغال الفعلي
لا يكفي الحصول على الإخلاء ثم إعادة التأجير فورًا. يربط النظام هذا السبب بشروط لاحقة؛ ومنها أن يشغل المالك العين فعليًا وفق المدة التي يحددها القانون، وتظهر في النصوص الحالية قاعدة الإشغال لمدة سنة متصلة. وإذا لم يشغلها خلال المدة المقررة أو أعاد تأجيرها للغير بالمخالفة، قد يحق للمستأجر السابق طلب العودة أو التعويض بحسب الحالة والحكم.
الإخطار لمدة 6 أشهر يختلف عن إخطار التجديد
هناك فرق بين إخطار عدم التجديد أو تعديل الشروط في المادة 20، ومدته شهران للسكني وثلاثة أشهر للأنشطة الأخرى، وبين إخطار الإخلاء لأسباب خاصة مثل الاستعمال الشخصي حيث قد يقرر القانون مدة أطول، ومنها ستة أشهر في الحالة المشار إليها. لذلك يجب تحديد سبب الإخطار قبل حساب المدة.
لجان فض المنازعات الإيجارية
تنظر لجان فض المنازعات الإيجارية التابعة لدائرة القضاء في أبوظبي في المنازعات الناشئة عن العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وتملك النظر بصورة مستعجلة في النزاعات والطلبات الوقتية الداخلة في اختصاصها. تتشكل اللجان قضائيًا وفق التنظيم المحلي، ويوجد مسار للاستئناف والطعن في الحالات التي يسمح بها القانون.
متى يكون الحكم قابلًا للاستئناف؟
ينظم القانون المعدل الحدود المالية والمواعيد. وفق النص الحالي، تكون بعض الأحكام نهائية عندما لا تتجاوز قيمة النزاع حدًا ماليًا مقررًا، بينما يجوز الاستئناف في النزاعات التي تتجاوز ذلك الحد خلال المدة المحددة. وتظهر الأحكام المحدثة حدًا قدره 50,000 درهم لنهائية بعض الأحكام، مع إمكان الاستئناف فيما زاد على ذلك خلال 15 يومًا من التاريخ المعتبر وفق القانون.
الطعن بالنقض
في النزاعات التي تتجاوز حدًا ماليًا أعلى، يجيز القانون الطعن أمام لجنة أو جهة النقض وفق الشروط. تظهر الأحكام الحالية حدًا يزيد على 300,000 درهم للطعن بالنقض، مع مدة 30 يومًا في الحالات المقررة. يجب مراجعة النص الإجرائي النافذ عند رفع الطعن لأن فوات المدة قد يؤدي إلى عدم قبوله.
العين جزء من إمارة أبوظبي
القانون المحلي للإيجارات في إمارة أبوظبي يمتد إلى نطاق الإمارة وفق أحكامه والجهات المختصة، وبالتالي يفيد هذا المرجع أيضًا في الملفات الإيجارية في العين، مع مراعاة الجهة البلدية وإجراءات التسجيل والخدمة ذات الصلة. وللخدمة المحلية راجع محامي إيجارات في العين.
العقود التجارية والصناعية
العقود التجارية والصناعية تحتاج عناية إضافية بسبب مدة الإخطار المختلفة، وطبيعة استعمال العين، والتجهيزات، والتراخيص، والتنازل أو التأجير من الباطن، وأثر الإخلاء على النشاط. ينبغي أن يتضمن الملف الرخصة التجارية والمخططات وأي موافقات على أعمال التركيب والتعديل إلى جانب عقد الإيجار.
رد التأمين عند انتهاء العقد
النزاع حول التأمين يرتبط غالبًا بحالة العين عند التسليم. استخدم محضر استلام وتسليم وصورًا مؤرخة وفواتير إصلاح، وافصل بين الاستهلاك الطبيعي وبين الضرر الذي يتحمل المستأجر مسؤوليته. لا يكفي احتجاز مبلغ التأمين دون بيان سبب أو مستند إذا نشأ نزاع.
توثيق المراسلات
عند اقتراب نهاية العقد، يجب أن تكون إشعارات عدم التجديد أو تعديل الشروط أو الإخلاء واضحة ومؤرخة وقابلة لإثبات الاستلام. لا تعتمد على مكالمات هاتفية وحدها. احتفظ برسائل البريد والإشعارات الرسمية ومخرجات النظام المسجل وأي دليل على التبليغ.
المستندات الأساسية في نزاع إيجاري بأبوظبي
- عقد الإيجار وآخر عقد مسجل في توثيق.
- أي ملاحق أو تجديدات.
- إثباتات سداد الإيجار.
- الإنذارات والإشعارات وإثبات التبليغ.
- المراسلات المتعلقة بالصيانة.
- صور وتقارير حالة العين.
- مستندات الملكية أو صفة المؤجر.
- الرخصة التجارية عند العقود غير السكنية.
- أي طلبات أو قرارات سابقة أمام اللجان.
- نسخة من أحدث إعلان أو قرار متعلق بنسبة الزيادة وقت التجديد.
جدول المدد المهمة
| المسألة | المدة/الوضع الحالي |
|---|---|
| عدم التجديد أو تعديل شروط عقد سكني | إخطار كتابي قبل شهرين |
| عدم التجديد أو تعديل عقد تجاري/صناعي/مهني/حرفي | إخطار كتابي قبل 3 أشهر |
| استرداد العين للاستعمال الشخصي في الحالة المنظمة | إخطار قبل 6 أشهر |
| زيادة الإيجار خلال التجميد المعلن 3 يونيو 2026 | 0% مؤقتًا حتى إشعار آخر |
| استئناف الحكم في الحالات التي تتجاوز الحد المقرر | 15 يومًا وفق الأحكام المنظمة |
| النقض في الحالات التي تتجاوز الحد الأعلى المقرر | 30 يومًا وفق الشروط |
أسئلة شائعة
ما هو قانون الإيجارات في أبوظبي؟
القانون رقم 20 لسنة 2006 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة الإيجارية بين المؤجرين والمستأجرين في إمارة أبوظبي، مع تعديلاته والقرارات التنظيمية اللاحقة.
كم نسبة زيادة الإيجار في أبوظبي في 2026؟
أعلن مركز أبوظبي العقاري في 3 يونيو 2026 تجميد الزيادة مؤقتًا إلى 0% للعقود السكنية والتجارية والصناعية حتى إشعار آخر. يجب التحقق من آخر تحديث رسمي وقت التجديد لأن الإجراء مؤقت.
كم مدة إخطار عدم التجديد للسكن؟
شهران قبل انتهاء العقد وفق المادة 20 بصيغتها المعدلة.
كم مدة إخطار عدم التجديد للمحل التجاري؟
ثلاثة أشهر للعقارات التجارية والصناعية والمهنية والحرفية وفق النص الحالي.
هل بيع العقار ينهي عقد الإيجار؟
لا ينتهي العقد تلقائيًا بمجرد انتقال الملكية؛ يستمر في مواجهة المالك الجديد وفق أحكام القانون.
هل قانون أبوظبي يطبق في العين؟
العين جزء من إمارة أبوظبي وتدخل ضمن المنظومة المحلية مع مراعاة الجهة البلدية وإجراءات التسجيل المختصة.
أين تُرفع منازعة الإيجار؟
تنظر لجان فض المنازعات الإيجارية التابعة لدائرة القضاء في أبوظبي في النزاعات الداخلة في اختصاصها وفق قانون 20 لسنة 2006 وتعديلاته.
مسارات قانونية مرتبطة
لفهم الإطار الإماراتي الأوسع راجع قضايا الإيجارات في الإمارات، وللرجوع إلى التشريعات المحلية والاتحادية راجع دليل القوانين والتشريعات. وإذا احتاج الملف إلى إخطار رسمي قبل المطالبة أو الإخلاء، فراجع الإنذار العدلي في الإمارات.
الخلاصة
قانون الإيجارات في أبوظبي يختلف عن دبي في بنية الإخطارات وبعض إجراءات النزاع. أهم ما يجب مراعاته في 2026: شهران لإخطار تعديل أو عدم تجديد العقد السكني، وثلاثة أشهر للعقود التجارية والصناعية والمهنية والحرفية، مع وجود قواعد مستقلة لأسباب الإخلاء والاستعمال الشخصي، إضافة إلى التحديث المؤقت الصادر في 3 يونيو 2026 الذي جمّد الزيادة الإيجارية إلى 0% حتى إشعار آخر. لا تعتمد على نسبة أو مدة من إمارة أخرى؛ ابدأ دائمًا من عقد توثيق والنص المحلي وآخر تحديث رسمي.
تنبيه: هذه الصفحة معلومات عامة. نسبة الزيادة الحالية إجراء مؤقت قابل للتغيير، لذلك يجب فحص آخر إعلان رسمي وقت التجديد أو النزاع.
منهج المحتوى: سياسة التحرير، منهج المصادر، ميثاق الثقة.