قانون الإيجارات في دبي ليس قانونًا اتحاديًا عامًا، بل منظومة محلية في إمارة دبي أساسها القانون رقم (26) لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات، كما عُدّل بالقانون رقم (33) لسنة 2008، وتكملها تشريعات مثل المرسوم رقم (43) لسنة 2013 بشأن تحديد الزيادة في بدل الإيجار والمرسوم رقم (26) لسنة 2013 بشأن مركز فض المنازعات الإيجارية. لذلك فإن تحليل أي نزاع إيجاري في دبي يجب أن يبدأ من النص المعدل، لا من نسخة 2007 وحدها.
هذه الصفحة مرجع تشريعي محلي. إذا كانت لديك قضية فعلية تتعلق بعدم السداد أو الإخلاء أو زيادة الإيجار أو التجديد أو استرداد التأمين، فراجع محامي إيجارات في دبي. أما النزاعات المتعلقة بالبيع والشراء والتطوير والملكية والتسجيل فتتناولها صفحة محامي عقارات في دبي.
للنصوص الرسمية راجع القانون رقم 26 لسنة 2007، والقانون رقم 33 لسنة 2008 المعدل له.
ما هو القانون الإيجاري النافذ في دبي؟
القاعدة العملية هي قراءة القانون رقم 26 لسنة 2007 مع التعديلات التي أدخلها القانون رقم 33 لسنة 2008. المادة الأولى من تعديل 2008 استبدلت عددًا من المواد الجوهرية، ومنها المواد 2 و3 و4 و9 و13 و14 و15 و25 و26 و29 و36. لذلك قد تكون بعض المعلومات المنشورة قديمًا على الإنترنت، مثل بعض القيود القديمة على زيادة الإيجار، غير صالحة إذا كانت مبنية على النص الأصلي قبل التعديل.
تسجيل عقد الإيجار لدى مؤسسة التنظيم العقاري
المادة (4) بصيغتها المعدلة تشترط أن تكون العلاقة بين المؤجر والمستأجر منظمة بعقد إيجار يحدد العقار والغرض والمدة وبدل الإيجار وطريقة السداد واسم المالك عند الاقتضاء، وأن تُسجل العقود والتعديلات لدى مؤسسة التنظيم العقاري. عمليًا يرتبط ذلك بنظام إيجاري التابع لدائرة الأراضي والأملاك.
تسجيل العقد ليس مجرد خطوة إدارية ثانوية؛ فعند النزاع يصبح إثبات العقد ومدته وقيمته والبيانات المسجلة عنصرًا مركزيًا. احفظ نسخة العقد وشهادة إيجاري وأي ملحق أو تعديل أو إشعار بالتجديد.
كيف يحدد بدل الإيجار؟
وفق المادة (9) المعدلة، يجب على المؤجر والمستأجر تحديد بدل الإيجار في العقد. وإذا لم يُحدد وتعذر إثبات ما تم الاتفاق عليه، يكون المرجع أجر المثل، ويأخذ مركز الفصل في النزاع عند تقديره بعوامل من بينها معايير مؤسسة التنظيم العقاري والوضع الاقتصادي وحالة العقار والقيمة السائدة للعقارات المماثلة والتشريعات المنظمة.
زيادة الإيجار عند التجديد
تخضع نسبة الزيادة القصوى عند التجديد للمرسوم رقم (43) لسنة 2013، الذي ربط الزيادة بمدى انخفاض الإيجار الحالي عن متوسط أجر المثل بحسب المؤشر المعتمد لدى مؤسسة التنظيم العقاري.
| مدى انخفاض الإيجار الحالي عن متوسط أجر المثل | الزيادة القصوى |
|---|---|
| حتى 10% | لا زيادة |
| من 11% إلى 20% | 5% |
| من 21% إلى 30% | 10% |
| من 31% إلى 40% | 15% |
| أكثر من 40% | 20% |
النص الرسمي للمرسوم متاح هنا: مرسوم رقم 43 لسنة 2013.
المؤشر الإيجاري الذكي في دبي
تستخدم دائرة الأراضي والأملاك حاليًا المؤشر الإيجاري الذكي Smart Rental Index الذي أطلقته في 2025، ويعتمد على بيانات السوق وتصنيف المباني وعوامل مثل الموقع وجودة المبنى والخدمات لتحديد القيمة الإيجارية بصورة أدق. وتظل حدود الزيادة القصوى مرتبطة بمرسوم رقم (43) لسنة 2013 بحسب الفرق بين الإيجار الحالي ومتوسط أجر المثل.
قبل قبول أو رفض زيادة مقترحة، افحص النتيجة الرسمية للعقار عند التجديد بدل الاعتماد على إعلانات السوق أو أسعار وحدات غير مماثلة. راجع إعلان دائرة الأراضي والأملاك عن المؤشر الإيجاري الذكي وخدمة المؤشر الإيجاري الرسمية.
إشعار 90 يومًا لتعديل شروط العقد
المادة (14) بصيغتها المعدلة تقرر أنه إذا أراد أحد الطرفين تعديل أي من شروط العقد، فعليه إخطار الطرف الآخر بذلك قبل انتهاء مدة العقد بما لا يقل عن 90 يومًا، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك. وهذا يشمل عمليًا حالات الرغبة في تعديل البدل أو بعض شروط التجديد، مع ضرورة التمييز بين مجرد الإشعار وبين حق الزيادة نفسه الذي يظل مقيدًا بالتشريعات والمؤشر.
التجديد عند استمرار الإشغال
إذا انتهت مدة العقد واستمر المستأجر في شغل العقار بعلم المؤجر ودون اعتراض، فقد تنشأ آثار تجديد وفق أحكام القانون وشروط العقد. لذلك لا تترك نهاية العقد دون مراسلات واضحة إذا كنت تريد عدم التجديد أو تعديل الشروط.
التزامات المؤجر بالصيانة وتمكين المستأجر
يلتزم المؤجر بتسليم العقار في حالة تمكن المستأجر من الانتفاع به وفق الغرض المتفق عليه، وتطبق أحكام القانون والعقد على الصيانة والإصلاحات. كما تحظر المادة (34) على المؤجر قطع الخدمات عن العقار أو التعرض للمستأجر بما يعيق انتفاعه. إذا حدث ذلك، يجيز القانون للمستأجر اللجوء إلى مركز الشرطة المختص لإثبات الواقعة أو طلب إزالة التعرض، كما يمكنه اللجوء إلى جهة الفصل في المنازعة للمطالبة بالتعويض وفق الأدلة.
التزامات المستأجر
على المستأجر سداد الإيجار في المواعيد، والمحافظة على العقار، وعدم إجراء تغييرات أو استعمالات تخالف العقد أو القانون، وعدم التأجير من الباطن دون الحق أو الموافقة المطلوبة. كما يتحمل مسؤولية الأضرار الناتجة عن استعماله أو تعديه في حدود القانون والعقد.
الإخلاء قبل انتهاء مدة العقد
المادة (25) المعدلة تميز بين أسباب الإخلاء أثناء سريان العقد وأسباب الإخلاء عند انتهاء العقد. ومن الأسباب التي قد تبرر طلب الإخلاء أثناء العقد: عدم سداد بدل الإيجار أو جزء منه بعد الإخطار ضمن المهلة القانونية، والتأجير من الباطن دون موافقة حيث تكون مطلوبة، واستعمال العقار في غرض غير مشروع أو مخالف للنظام العام أو الآداب، وإحداث تغييرات أو أضرار جسيمة، واستعمال العقار لغير الغرض المؤجر له، وبعض حالات مخالفة الالتزامات بعد الإنذار.
عدم السداد: مهلة 30 يومًا بعد الإخطار
من أشهر أسباب الإخلاء عدم دفع الإيجار. النص المعدل يجيز طلب الإخلاء إذا لم يسدد المستأجر بدل الإيجار أو جزءًا منه خلال 30 يومًا من تاريخ إخطار المؤجر له بالسداد، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك. لذلك فإن تاريخ وطريقة الإخطار ومقدار الدين ومواعيد الشيكات أو الدفعات عناصر أساسية.
الإخلاء عند انتهاء العقد: بيع أو استعمال شخصي أو هدم أو صيانة شاملة
بعد انتهاء مدة العقد، يسمح القانون للمؤجر بطلب الإخلاء في حالات محددة، من بينها رغبة مالك العقار في هدمه لإعادة بنائه أو إضافة مبانٍ جديدة إذا استلزمت ذلك الجهات المختصة، أو حاجته إلى صيانة شاملة لا يمكن تنفيذها مع بقاء المستأجر، أو رغبة المالك في استرداد العقار لاستعماله الشخصي أو لاستعمال أحد أقاربه من الدرجة الأولى مع مراعاة الشروط، أو رغبة المالك في بيع العقار.
إشعار الإخلاء لمدة 12 شهرًا
في الحالات الخاصة بطلب الإخلاء عند انتهاء العقد، يجب إخطار المستأجر بأسباب الإخلاء قبل 12 شهرًا على الأقل من التاريخ المحدد للإخلاء، ويكون الإخطار عن طريق الكاتب العدل أو البريد المسجل وفق النص المعدل. لا يكفي إرسال رسالة عادية أو بريد إلكتروني إذا كان القانون يشترط شكلًا محددًا للإخطار في هذه الحالات.
الإخلاء للاستعمال الشخصي: لا يجوز إعادة التأجير مباشرة
إذا استرد المالك العقار لاستعماله الشخصي أو لاستعمال أحد أقاربه من الدرجة الأولى، تقيد المادة (26) حقه في إعادة التأجير للغير. المدة لا تقل عن سنتين للعقار السكني وثلاث سنوات للعقار غير السكني من تاريخ استرداد العقار، ما لم يقرر المركز خلاف ذلك لأسباب يقدرها. إذا خالف المالك هذه القاعدة، قد يكون للمستأجر السابق حق في طلب التعويض.
بيع العقار لا يعني إنهاء العقد تلقائيًا
وجود نية للبيع قد يسمح بطلب الإخلاء وفق المادة 25 وبالإشعار المطلوب، لكنه لا يعني أن العقد ينتهي فورًا بمجرد عرض العقار للبيع أو انتقال الملكية. يجب التفريق بين حق المالك في التصرف وبين حقوق المستأجر القائمة والإجراءات المحددة للإخلاء.
التأجير من الباطن
التأجير من الباطن دون موافقة أو حق تعاقدي قد يشكل سببًا للإخلاء وفق القانون. في العقارات التجارية، راجع العقد بدقة لأن العلاقة قد تتضمن امتيازًا أو إدارة أو إشغالًا من شركة مرتبطة، وقد يثور خلاف حول ما إذا كان الترتيب تأجيرًا من الباطن فعلًا أم صورة أخرى من الاستعمال.
مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي
أنشئ مركز فض المنازعات الإيجارية بموجب المرسوم رقم (26) لسنة 2013، ويختص بنطاق واسع من المنازعات الناشئة عن العلاقة الإيجارية في دبي، مع وجود استثناءات لبعض المناطق الحرة التي لديها جهات أو محاكم مختصة وبعض العلاقات التي لا تدخل في نطاقه.
قبل رفع الدعوى، حدد طبيعة الطلب: مطالبة بالإيجار، إخلاء، تجديد، تعويض، رد تأمين، تنفيذ حكم أو طلب وقتي. اختلاف الطلب يغير المستندات والرسوم والإجراءات.
المستندات الأساسية في النزاع الإيجاري بدبي
- عقد الإيجار وشهادة إيجاري.
- أي ملاحق أو اتفاقات تجديد.
- الشيكات وإيصالات السداد والتحويلات.
- الإنذارات وإثبات التبليغ.
- نتيجة مؤشر الإيجارات عند النزاع على الزيادة.
- المراسلات بشأن الصيانة أو المخالفات.
- تقارير الشرطة أو الجهات الفنية عند وجود تعرض أو ضرر.
- مستندات الملكية أو الوكالة وصفة المؤجر.
- صور وتقارير حالة العقار عند التسليم والاستلام.
- أي قرار أو حكم أو اتفاق تسوية سابق.
الفرق بين إشعار 90 يومًا وإشعار 12 شهرًا
هذه نقطة تتسبب في كثير من الالتباس. 90 يومًا ترتبط بطلب تعديل شروط عقد الإيجار قبل انتهائه ما لم يوجد اتفاق آخر. أما 12 شهرًا فهي مدة الإخطار المطلوبة في حالات معينة من الإخلاء عند انتهاء العقد، مثل البيع أو الاستعمال الشخصي أو الهدم أو الصيانة الشاملة، وبطريقة تبليغ محددة. الخلط بين المدتين قد يفسد الإجراء.
أسئلة شائعة
ما هو قانون الإيجارات الأساسي في دبي؟
القانون رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين، مع مراعاة التعديلات الجوهرية الواردة بالقانون رقم 33 لسنة 2008 والتشريعات المكملة.
كم مدة الإخطار لزيادة الإيجار أو تعديل شروط العقد؟
الأصل في المادة 14 المعدلة هو إخطار الطرف الآخر قبل 90 يومًا على الأقل من انتهاء العقد، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
هل يحق للمالك رفع الإيجار بأي نسبة؟
لا. الزيادة عند التجديد تخضع للحدود التي يقررها المرسوم رقم 43 لسنة 2013 والمؤشر المعتمد لدى مؤسسة التنظيم العقاري.
كم مدة إنذار الإخلاء للبيع أو الاستعمال الشخصي؟
12 شهرًا على الأقل، ويجب مراعاة طريقة التبليغ التي يحددها القانون.
هل يمكن إخلاء المستأجر فور تأخره في الدفع؟
القانون يربط الإخلاء لعدم السداد بإخطار ومهلة 30 يومًا، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك، مع ضرورة إثبات الدين والتبليغ.
هل يستطيع المالك إعادة تأجير العقار بعد إخلائه للاستعمال الشخصي؟
توجد قيود: سنتان على الأقل للعقار السكني وثلاث سنوات للعقار غير السكني، ما لم يقرر المركز خلاف ذلك وفق القانون.
هل يجب تسجيل العقد في إيجاري؟
القانون المعدل يلزم بتسجيل عقود الإيجار والتعديلات لدى مؤسسة التنظيم العقاري، ونظام إيجاري هو المسار العملي المعتمد للتسجيل.
مسارات قانونية مرتبطة
لفهم الإطار الإماراتي الأوسع راجع قضايا الإيجارات في الإمارات، وللانتقال بين التشريعات المحلية والاتحادية راجع دليل القوانين والتشريعات. وإذا كان النزاع يحتاج إلى إخطار رسمي قبل المطالبة أو الإجراء، فراجع الإنذار العدلي في الإمارات.
الخلاصة
قانون الإيجارات في دبي يقوم على منظومة محلية دقيقة: عقد مسجل، قواعد لبدل الإيجار والمؤشر، إخطار 90 يومًا لتعديل الشروط، شروط واضحة للإخلاء أثناء العقد، وإشعار 12 شهرًا في حالات الإخلاء المحددة عند انتهاء العقد. أهم خطوة في أي نزاع هي تحديد المادة المطبقة وفق سبب النزاع وتاريخ الإخطار ونوع العقار وبيانات إيجاري، وعدم الاعتماد على قواعد قديمة سبقت تعديل 2008 أو على أسعار السوق غير المعتمدة.
تنبيه: هذه الصفحة معلومات قانونية عامة محدثة حتى 2026، ويجب التحقق من أحدث مؤشر وقرارات دائرة الأراضي والأملاك ومركز فض المنازعات وقت اتخاذ الإجراء.
منهج المحتوى: سياسة التحرير، منهج المصادر، ميثاق الثقة.